11月19日，京东与广东东莞麻涌镇政府签订合作意向书，投资20亿元建设现代服务产业园。项目预计2017年建成投产，投产后在东莞交易额可达350亿元，年实现税收7亿元。时隔一周后的11月27日，京东又与华夏幸福基业股份有限公司达成战略合作协议，规划专业化综合产业园，构建智慧电商物流网络和新生态体系。目前，该项目一期已经完成环北京区域固安和香河的签约。
近年来，中国的电商产业高速发展。2014年，电子商务产业园区方兴未艾，国内多个地方纷纷兴建电商产业园。
缘何火爆
电商产业园的兴起，首先是因为的快速发展对分拨中心的业务需求。其次是各地政府为了加大招商力度，推动了电商产业园的发展。另外，随着住宅地产的调控限购，地产开发商涌入产业地产，也加剧了物流园区包括电商产业园的发展。
需要指出的是，目前的电商产业园，更多是概念性的，即以电商的名义圈地。即使大品牌电商，实际的业务需求也远远没有达到很大的需求，而小电商入园的需求很小。
亟待转型
电商配送的时效性问题和o2o模式的兴起，给电商物流提出了更高的要求。目前已经建设运营的电商产业园，实质就是大电商的分拨中心，功能比较单一，只具备仓储、简单包装、区域分拨、终端分拨、配送的功能，且以企业自持为主，占用大量资金，前期开发成本大。而且电商分拨中心运营收入主要是自用为主，少量出租，收益低，配套服务不完善。
笔者在年初的时候，就提出要推进产业园的转型升级，打造新型的电商综合体。这应当说是目前电商产业园的迫切需求。
电商综合体就是将电商活动中的办公、交易、仓配、加工、信息、金融和配套等多种功能进行组合并统一集中，同时在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的现代电商产业园。新型电商综合体应当具备分拨配送、o2o体验、电商加工、商务办公和配套服务五大功能和交易服务、配送服务、物流金融三大服务体系。
发展建议
电商产业园实现健康发展，至少需要着力解决好以下三个方面的问题：
首先，规划先行。要结合行业发展趋势、城市建设规划和市场实际需求，对电商产业园进行总体布局，统一规划，以避免建设散乱，给消费者带来不便。更要杜绝以电商产业园的名义圈地。
其次，电商产业园要以大电商和政府为主导进行开发建设和运营。要与区域城镇化发展相结合，打造电商产业新城。
再次，要完善电商产业园的服务功能。除了要具有仓储分拨、电商加工、线上交易、线下展示、商务办公、餐饮休闲、配套服务等功能外，建立完善的服务体系，重点搭建交易服务平台、配送服务体系、供应链金融体系，在增加园区收益的同时，提高产业园的服务质量。（作者系北京中冶嘉恒投资管理有限公司总经理）
